Innhold i artikkelen
Styrets første oppgave er å få frem hva som faktisk må gjøres og når, før et komplett takprosjekt prises. Et beslutningsgrunnlag bør skille teknisk behov, alternative omfang og finansiert budsjettramme. En kontraktssum er ikke det samme som prosjektets samlede ramme.
Forslag til innhold i et styrenotat
Dette er en blank disposisjon som kan fylles med dokumenterte opplysninger, ikke en beskrivelse av et gjennomført styrevedtak.
Last ned den blanke disposisjonen for styrenotatet. Fyll inn dokumentene og beslutningene som gjelder deres bygg. Hold anbefaling, styrevedtak og bestilling i separate felt, slik at et utkast ikke blir stående som en vedtatt ramme.
| Del | Hva notatet bør inneholde |
|---|---|
| Behov og tilstand | Dato, undersøkte bygg, påviste forhold og hva som er usikkert. |
| Tiltaksalternativer | Hva hvert alternativ løser, og hva som utsettes eller beholdes. |
| Prioritering | Begrunnelse for rekkefølge og midlertidige tiltak. |
| Kostnad og reserve | Tilbudt arbeid, rådgivning, usikkerhet og hva rammen skal dekke. |
| Gjennomføring | Etapper, beboerhensyn, beslutningspunkter og ansvar. |
Trykk på et punkt for å se hva det er
Det mørke feltet til venstre viser ferdig tetting. Avslutninger mot neste etappe må være planlagt.
Figuren viser prinsippet for å dele arbeidet i felt. Boligprosjektets konkrete etapper og sikring må planlegges for hvert bygg.
En felles befaring gir et bedre prisgrunnlag
Registrer takareal per bygg, materiale, sluk eller renner, gjennomføringer og kjente skader. Et uavklart omfang gjør det vanskelig å vite om en prisforskjell gjelder løsning eller bare ulik mengde.
Skill den akutte utbedringen fra et planlagt flerårig takprosjekt. Vurder tilstand og behov for videre undersøkelser før alle bygg får samme utskiftingsår. Samle mengder og arbeidsomfang i én beskrivelse som sendes til alle tilbyderne.
OBOS’ vedlikeholdsplanlegging skiller mellom tiltak de neste fem årene og en foreløpig plan for større prosjekter over 30 år. For et styre betyr dette at lekkasjer som må løses nå, kan behandles separat fra tidspunktet for et samlet takbytte. Planen må bygge på tilstanden til deres bygg.
Sammenlign tilbud bygg for bygg
Lag en oversikt med areal, detaljmengder, rigg og opsjoner for hvert bygg. Dersom entreprenør A tar med nye nedløp på alle bygg og entreprenør B beholder dem, er kontraktssummene ikke direkte sammenlignbare. Oppgi forskjellen og be om pris på samme leveranse.
Skjulte skader kan håndteres med avtalte enhetspriser og dokumenterte mengder. Hold slike mulige arbeider atskilt fra bestilt omfang og styrets reserve. En sum per bolig skjuler lett at to bygg har forskjellige takflater, adkomst eller rehabiliteringsbehov.
| Byggvis tilbudsliste | Sammenlign dette |
|---|---|
| Tekking og underlag | m² og lag som beholdes eller skiftes |
| Beslag, renner og oppkanter | Løpemeter og valgt materiale |
| Sluk, pipe og andre detaljer | Antall og utførelse |
| Rigg og etapper | Leietid, flyttinger og adgang |
| Opsjoner og skjulte skader | Enhetspriser og bestillingsprosess |
| Dokumentasjon og overlevering | Samme tegninger, kontroll og FDV |
Avklar kontraktsrolle før tilbudet innhentes
Bestem hvem som skal undersøke og beskrive løsningen, og hvem som prosjekterer og utfører. En utførelsesleveranse basert på ferdig beskrivelse kan ikke sammenlignes direkte med en leveranse som også skal utvikle løsningen.
Valg av kontrakt og beslutningsmyndighet må tilpasses boligselskapet og oppdraget. Ikke flytt vilkår fra en privat håndverkeravtale direkte over til et profesjonelt entrepriseopplegg uten vurdering.
Milepæler for et prosjekt over flere bygg
Sett datoer og ansvar først når faktisk omfang og rekkefølge er kjent.
| Milepæl | Beslutning/kontroll |
|---|---|
| Tilstandsgrunnlag klart | Usikkerheter og behov for ytterligere åpning er synlige. |
| Tilbudsgrunnlag klart | Mengder, alternativer og prosjekteringsansvar er sammenlignbare. |
| Før åpning av hvert bygg | Varsling, drift og midlertidig beskyttelse er avklart. |
| Skjulte funn | Mengder og tiltak dokumenteres før endringer bestilles. |
| Overlevering | Mangelliste, FDV og dokumentasjon er levert byggvis. |
Prisgrunnlag og budsjettramme
Vi har ikke et dokumentert boligselskapsprosjekt som kan gi en representativ m²-pris. Bruk undersøkte mengder og et beskrevet omfang til innhenting av tilbud. Synliggjør også rådgivning, kontroll og uavklarte poster.
En reserve er en valgt del av styrets budsjett, ikke arbeid entreprenøren automatisk har bestilling på. Nye tiltak må fortsatt avklares og dokumenteres etter avtalt endringsprosess.
Spørsmål og svar
Er en kalkulert privatboligpris et styrebudsjett?
Nei. Flere bygg, drift, kontraktsrolle og undersøkte mengder må inngå i et eget prosjektgrunnlag.
Er avsatt reserve en del av entreprenørens bestilte arbeid?
Ikke automatisk. Avklar hvordan endringer bestilles og registreres.
Bør tilbud gis per bygg?
Byggvis oppdeling gjør mengder, tilstand og etapper lettere å kontrollere, selv om kontrakten gjelder en samlet leveranse.
Les videre
Kilder og prisgrunnlag
Styredisposisjon og milepæler er et blankt arbeidsgrunnlag. De er ikke et gjennomført prosjekt eller juridisk vurdering av beslutningsmyndighet. Pris og reserve må bygge på faktiske undersøkelser og tilbud.
